地產 地產代理 香港地產

香港買房的好處：

1、可買賣樓花，600天后再供樓.

2、香港利率處於降息通道中.月供利率低，比大陸低三成,作長線投資則可租金抵月供，送精裝修電器。

3、港府支持地產發展政策,香港買賣產生的費用非常的低，升值預期高漲,成交活躍，年內升幅估計達30%以上,投資回報高。

4、香港置業租金回報率高，以放租來說，香港物業的投資回報率明顯高於深圳。目前香港旺角200萬港幣一套的一房一廳的房子，其售價並不比深圳高。但是，同樣戶型的房產在香港旺角可以租到6000元/月，但在深圳只能租2000元/月。據介紹，香港人目前買樓每月所需支付的月供與其每月租住該房屋所需的租金比例為1：1，這一水平說明香港樓市目前還處於被市場低估的階段。樓市看跌之時，在深圳出租豪宅不易。這種情況在香港就不存在，比如在香港貝沙灣一套價值4000萬元的別墅，儘管租金20萬元/月，仍舊能在短時間內找到租住者，租金回報率達到了4% .他分析說，這跟兩地的人口結構有關，因為香港國際化程度高於深圳，國際大公司的高官頻繁派駐香港，他們成為這些豪宅的主要租住者

5、可申請投資移民。

6、香港新樓盤免佣金代理。

香港投資移民的好處：

一． 650萬的投資資本，可投資到香港的金融業和房產業，獲得商業回報。

（1）金融業：包括以港元交易在香港聯合交易所上市的股票；港元債券；存款證等；

（2）房產業：商業，工業或主債業務，包括土地和樓花等。

二．在投資獲利的同時，成為香港的永久居民，多了一個身份，多了一個保障。

三．成為香港永久居民，可以免簽世界上一百多個國家，自由往來。

四．獲得臨時居民身份後，孩子可享受香港的雙語教育。獲得永久居民身份後，孩子不但可以享受香港的義務教育和國際化的教育，同時還可以享受回國高考的華僑子女待遇，以不高的分數就可以進入國家重點學府。

五．如在內地的工作業務繁忙，無需在香港長期居住，忍受移民監之苦。

六．享受香港的一切社會福利和待遇，及利用香港的有利條件，大力發展事業。

深圳的樓市不好，所以現在有很多深圳原來沒有被套的投資客到深圳周邊城市去置業投資，算是第一輪的投資熱潮席捲了整個珠三角地區，讓外地的開發商賺個缽滿，那麼現在算是第二輪的投資房產熱潮已經開始蔓延到了香港，因為在香港的樓盤價格雖高但是租金回報率也是可觀的，尤其是香港近年來平步上升的樓市吸引了很多深圳投資客戶，我本是中原地產的，昨天跟香港那邊的中原地產同事溝通了很多關於大陸投資客戶的在港買樓的一些細節問題，現在拿出來跟鄰居們分享一下，不至於鬧出象港#地產員工那樣拉著隔壁沙縣小吃老板拿十萬塊錢去香港買樓而被發展商吃定金的笑話。

1. 現在香港有很多代理商，但是最有實力的兩家地產就是中原地產和美聯地產，當然現在港置地產也是帶了很多深圳投資客戶到香港買樓，在香港每當一個新樓盤開盤的時候開發商都會簽幾個代理商來聯合代理，意味著客戶找哪個開發商籤的代理商都可以買到房子。

2. 在香港一般新盤的樣板房都不在本樓盤都會在一個比較旺的商業區設置一個樣板房，是看不到現樓的，但是現在代理商都會帶著客戶到在賣新盤周邊看環境的。

3. 很多地產代理會跟我們這邊過去的客戶說幾個月就可以漲幾個點幾個點，在香港確實是這樣的，這只是對與短線的客戶賺到一點差價就走人了，其實如果你買過來放長一點時間的話收益率會更好的。

4. 在香港買樓做按揭時你的個人收入以及你名下的基金/股票/帳戶資金/收入資金流入流出都會作為你做按揭時一個重要依據，一般大陸人士在香港只能做到五成按揭，還要看你在大陸這邊的個人資產已經信用狀況，在香港地產公司是不代辦銀行按揭業務的，只有自己跟銀行溝通了。

5. 當你在香港看好某樓盤的時候下定的時候開發商會要求你刷卡的，並且要2%的手續費，就算香港人也要1.8%的手續費，這時開發商會要樓價百分之五的定金（簽臨時買賣合同），第二次也就是三到五天之內要再交樓價百分之五的定金（在律師行簽正式的買賣合同），剩下的事情就全權交給律師來辦了，還有這是的定金是要銀行本票的，律師不接受現金和刷卡的。

戰後至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個週期是1946年至1959年；第二個週期是1959年至1969年；第三個週期是 1969年至1975年；第四個週期是1976年至1985年；第五個週期是1985年底至現在。每個週期經歷的時間長短不同，週期最短的約6-7年，最長的是第五個週期，歷時19年。

香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本湧入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過於求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由於銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰後第一次大危機之中，一直延續到 1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府於1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。 1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代後期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨後而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。 1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署後，市場才重新復蘇。 80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。 1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之後房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從 1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。 1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪週期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象

戰後以來，香港房地產業在五次盛衰循環中走出了一批巨型企業。雖然內地房地產業與香港仍有諸多不同，但目前產業環境與香港上世紀70年代走向集中的狀況相當類似。這預示著，隨著土地政策的變革，內地房地產業“大洗牌”即將揭開帷幕。

週期性盛衰循環相伴戰後香港地產

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。

戰後至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個週期是1946年至1959年；第二個週期是1959年至1969年；第三個週期是 1969年至1975年；第四個週期是1976年至1985年；第五個週期是1985年底至現在。每個週期經歷的時間長短不同，週期最短的約6-7年，最長的是第五個週期，歷時19年。

香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本湧入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過於求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由於銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰後第一次大危機之中，一直延續到 1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府於1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。 1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代後期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨後而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。 1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署後，市場才重新復蘇。 80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。 1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之後房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從 1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。 1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪週期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。

香港房地產業興衰背後的動因

香港總面積1078平方公里，但可以開發利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產生的巨大住房需求是拉動香港房地產經濟持續發展的最根本原因。

港府的高地價政策為香港房地產業的投機買賣起到了推波助瀾的作用；其次，當局頒布的建築條例、“十年建屋計劃”、“居者有其屋計劃”和大型公共設施建設計劃也有力地推動香港房地產業的發展。

香港房地產和金融業的緊密關係，房地產業靠銀行的信貸支持而發展，銀行業靠房地產業的發展而獲利。據統計，1981年至1987年房地產信貸規模佔香港總貸款規模的比重始終在30%以上，60年代中則高達80%。香港優越的地理位置、完善的基礎設施和自由港政策吸引大量游資和資本湧入房地產業，也促使香港房地產業日益興旺。

戰後以來香港爆發的6次地產危機中，有3次直接或間接因為西方經濟危機，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業有關。但就內部因素而言，主要還是因為香港房地產市場特殊的供求關係及其投機性。

香港經濟屬於開放型的自由市場經濟，在多數行業難以形成壟斷性的經濟力量，但在房地產領域卻具有明顯的壟斷色彩。香港最大的10家家族財團幾乎都與房地產業有關，近幾年來大型屋村建設幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產市場火上加油，掩蓋了真正的供求關係。